住房市场的需求归根结底来自于人们的居住需求，因此，理清人口总量和结构变化与住房市场波动的关系，将会更好地把握住房市场的中长期趋势，并根据住房市场和人口变化情况适时完善相关政策。

　　人口总量和结构变化趋势决定了住房市场的中长期变动趋势

　　美国、日本等典型经济体住房市场发展历史表明，人口总量和结构的变化对住房需求的影响最为显著。在人口快速增长期，将会带动住房市场需求的增加，进而带动房地产业、建筑业等相关行业的发展，国民经济总体也处于较快增长期。随着新建住房开工量的持续较快增长，居民住房条件会明显改善，户均住房套数也明显提高，在现有人群的居住需求基本被满足后，新建住房的需求将主要来自住房的更新改造和新增人口情况，住房建设的趋势也将因此发生变化。

　　比如，在过去的半个多世纪里，日本人口总量和结构的变化基本可以解释日本住房市场的波动趋势。二战结束后，日本和许多参战国家一样出现了生育高峰，年出生率一直稳定在3%以上，总人口也从1945年的7215万猛增至1950年的8320万。这次生育高峰对住房市场具有重要影响，20世纪50年代到70年代前期日本住房建设投资的较快增长在很大程度上应归因于“婴儿潮”一代成家立业带动的巨大需求。这一时期住房投资的持续较快增长使日本的住房紧缺状况得到大大缓解，1968年全国住房套数与家庭户数实现基本持平，但存在地区差距；到1973年日本各县的住房套数开始超过家庭数。面对战后人口的快速增长，日本政府采取了一系列鼓励优生优育的措施来诱导性地控制人口增长，加之社会环境和居民生活意识的变化，除上世纪70年代前期因“婴儿潮”一代陆续进入生育期而引发一次小的生育高峰外，人口增长率总体而言呈现出逐步下降的趋势。尤其是在进入上世纪90年代后，由于育龄人口生育愿望明显下降，出现了出生率持续低于1%的“少子女化”现象，人口自然增长率也相应屡创新低。由于日本在20世纪70年代中期解决了住房短缺问题，日本住房建设也随住房短缺问题的解决在1973年出现峰值，此后人口增长率的逐步下降直至人口总规模基本稳定意味着新增住房需求明显回落，这也是20世纪70年代中期后日本住房新开工量下降的根源所在。

　　同日本类似，美国人口的一次明显增长发生在1946年至1964年之间，在这期间出生的人被认为属于“婴儿潮”一代。美国“婴儿潮”一代从出生、就业到退休对美国房地产市场产生了多次冲击。进入20世纪70年代，“婴儿潮”一代到了就业年龄，美国涌现了大量刚毕业的学生。他们对公寓的需求推向了一个高潮，出租空置率下降到9%。1971年—1973年美国已开工的新建私人住宅均超过200万套／年。1970年—1980年之间，20—39岁的人口数量增加38%（这10年间美国人口总数增加了21%），有购房（初次购房）意愿年龄段的人口增加，可以解释20世纪70年代末美国住宅需求的上升。

　　高度关注我国人口变化趋势对住房市场的影响

　　1998年城镇住房制度改革以来，我国城镇人口的快速增长和人口结构的变化对我国住房市场也带来重大影响。1998年，我国城镇人口总量为41608万人，2013年，我国城镇人口达到73111万人，比1998年增加了31503万人，平均每年增加2100万人。过去15年我国城镇人口增加数量与目前美国全国人口的数量基本相当。在城镇人口快速增加的过程中，家庭小型化的趋势十分明显，城镇户均人口数量由1998年的3.2人减少到2012年的2.9人。城镇人口数量的大幅增长和户均人口数量的减少意味着住房需求的持续较快增长，加之过去15年也是我国经济和居民收入持续快速增长时期，这是过去15年我国住房市场快速发展的最主要原因。正是由于住房市场的快速发展，我国才能够在城镇人口总量快速增加的情况下，实现居民居住水平的明显提高。2012年，我国城镇居民人均住房面积达到32.91平方米，比1998年提高了14.25平方米。根据国务院发展研究中心市场经济研究所课题组测算，目前我国城镇户均住房已达到1套左右，城镇住房总量不足的矛盾已基本解决，但仍面临区域住房市场发展不平衡，住房成套率和住房质量有待进一步提升等问题。

　　虽然从国际经验看，我国人口的城镇化率仍有较大提升空间，但由于目前城镇存量人口住房总量不足的问题已得到基本解决，人均住房面积也得到较大提升，这意味着未来城镇住房需求将呈现与以往不同的特征，住房的增量需求将主要来自现有存量房（如棚户区、老旧小区的拆迁改造等）的更新改造、城镇新增人口和家庭小型化三方面。2010年以来我国住宅新开工面积较此前大幅增长，过去4年住宅年均新开工面积达到13.8亿平方米，年均住宅新开工面积是2006年的2.14倍。从2014年开始，前期大规模开工建设的住宅将相继进入竣工期，这一过程将持续5年左右的时间。住房竣工量的明显增加将进一步增加存量住宅数量，加之我国大力推行计划生育和优生优育等政策，人口增长态势已明显放缓，考虑到目前住房需求状况的变化，借鉴日本等发达经济体住房市场发展与人口变动之间的规律，可以判断我国住房建设的峰值已到，未来住房建设投资增速将进入正常的回落阶段。

　　根据人口变动情况适时完善相关住房政策

　　在城镇住房总量不足的矛盾基本解决后，我国住房市场的发展将进入新的阶段。需要根据新阶段住房需求特点、人口结构变化特征和人口流向的新特点，适时完善相关政策，更好地满足居民的居住需求。

　　一是要更加重视提高住房质量和改善人居环境。在城镇住房总量不足的矛盾基本解决后，需要将住房政策重点转向提高住房质量和改善人居环境，提高住房成套率，并在住房建设和改造中更加重视从节能和可持续发展的目标出发不断提高住房的功能要求。

　　二是要更加重视完善有利于居民持续换购住房的政策。居民改善住房是一个持续过程，随着居民年龄、工作、家庭和收入等情况的变化，居民将会经历多次换购住房的过程，以不断改善居住条件。国际经验表明，购房年龄人口主要集中在20—64岁，其中20—34岁以首次置业为主，35—64岁主要是改善型需求。从我国人口结构看，处于首次置业阶段的年龄人口大约占全部购房年龄段人口的1／3,而处于改善型需求年龄段的人口大约占全部购房年龄段人口的2／3，因此在住房总量不足的矛盾基本解决后，在住房政策方面，需要更加重视完善有利于居民持续换购住房的政策，不断提高居民的居住水平。

　　三是住房政策中要更加重视适应人口老龄化的趋势。2012年底，我国60岁以上老年人口已达到1.94亿，占全部人口的14.3%。随着老年人口数量的较快增长，在住房政策中要更加重视老年人的住房问题，适应人口老龄化的趋势。

　　四是要重视人口流动新趋势对住房市场的影响。1998年以来，我国城镇住房市场快速发展的背后与人口的流动密切相关，特别是东部发达地区人口流入多，住房市场发展也更快一些。但需要关注的是，近年来随着产业向中西部地区转移和中西部地区自身吸纳劳动力能力的提高，近年来中西部地区一些传统的劳动力输出大省人口初现回流迹象，需要密切关注人口流动新趋势对住房市场的影响。

　　作者： 国务院发展研究中心市场经济研究所 邓郁松